中国房地产市值到底多少钱？目前有多少套房？未来有哪6大趋势？

房地产作者：147小编2024-05-10

中国现在到底有多少房子？有没有过剩？未来会继续涨价还是降价？不同的地方将会有哪些变化？中国目前房子的总市值是多少？在国际上处于什么水平？最关键的，中国房地产未来将会有哪6大趋势？

今天这期视频，我们一次性把它说明白。下期视频，我们打算系统的梳理一下，中国人口的迁徙趋势，透过这个趋势，我们可以得出很多与我们生活息息相关的结论，如果大家感兴趣，麻烦帮忙给本条视频点个赞，点赞过万我们就迅速更新，谢谢大家。

我们先给一个定义，叫住房套户比，它指的是住宅套数和家庭户数的比例。按照国际标准，平均每个家庭1.1套住房，是比较合理的。超过1.1套，代表市场上的住房数量供大于求，低于1套，代表房子不够。

中国在改革开放前，住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积，甚至比1950年还下降了20％，有将近一半的家庭没有房子住。但改革开放之后，住宅建设快速发展，尤其是90年代从福利分房变为商品房之后，中国城镇居民纷纷搬进住宅小区，我们国家的住房事业也取得巨大进步。

根据统计数据，从1978-2022年，中国城镇住宅存量，从不到14亿平方米增加到330亿平方米，人均住房面积从8.1平方米增加到34.8平方米，城镇的住房套数从3100万套增加到3.63亿套。所以，到2022年，中国城镇住房的套户比达到1.09。还记得我们刚才关于套户比的定义嘛，1.1是平衡状态。对比一下其他国家，美国的套户比是1.17、日本1.16，德国1.03，英国1.02；

不过，平均值只能作为参考，由于中国土地广袤，不同区域的供求差异非常大，像一些都市圈、城市群，随着人口的不断流入，未来仍然会面临住房短缺的问题，但东北、西北以及非都市圈的低能级城市，由于人口不断外迁，不仅出现过剩，甚至会进一步加深。

具体来说，根据套户比，中国东部只有0.99、西部是1.05，低于标准值1.1。放到具体省份来看，2022年黑龙江、吉林、青海、内蒙古4个省区的城镇住房套户比全部超过1.15；天津、北京、江西、辽宁等10省区市套户比在1.10～1.15之间；安徽、河南、湖南、贵州4省的套户比在1.05～1.10之间；海南、广西、福建等7省介于1.00～1.05之间，广东、江苏、浙江等6省市套户比全部小于1.00。

中国人还是非常愿意买房的。有数据统计，中国城镇居民有超过90%是住在自有房里。但是这里需要注意，城镇表达的是城市和建制镇，如果单单看城市居民，自有房要远低于建制镇的居民，而且还在呈下降的趋势，但即便如此，在2020年依然达到63.8％，还是非常高的，仅次于美国的64.2％，同比，日本是61.7％、德国为46.0％。这和中国文化里重视“家”有着必然联系，认为有房才有家。

从上面这套乏味的数据，大家有没有发现，中国的房地产市场不但不会像一些人说的那样崩盘，反而还有较大的发展空间。

房地产市场，不能看短期而是要看长期，而长期看的是人口。中国20-50岁的买房主力人群，在2013左右达到了峰值，但是如果考虑中国的城镇化进程、居民收入增长、家庭户规模的小型化以及住房更新等因素，房地产市场还是有很大的空间，只不过会逐步从高速发展转向中速、高质量发展阶段。

我国人口确实老年化在加速，人口的增速和城镇化率都在放缓。但是，根据国家统计局和联合国发布的数据推导，从2023-2032年，我国的城镇常住人口将从9.7亿增加到11亿，也就是说，对住房有需求的人还在增加，只不过不是以前的暴增。

其次，与很多发达国家相比，中国城镇人口的人均住房面积相对较小。一方面，随着生育率下滑、晚婚不婚率的提高、年轻人婚后独立居住等因素的增加，中国家庭规模变得越来越小。以前，都是五六口人住在一套房子里，但现在，根据“七普”的数据，2020年，中国的家庭规模只有2.62人，连最基本的一家三口都达不到，这就必然会带来更多的住房需求。

另一方面，随着中国经济发展，老百姓收入的提高，城镇居民对人均的住房面积也在增加。2022年，中国城镇人均住房面积是24.3平方米，对比其他国家，韩国和俄罗斯的城镇人均住房面积是27.9平方米，日本是32.9平方米，德国、法国分别为37.9平方米和34.0平方米，美国更是达到了66.9平方米。注意，这里的面积是使用面积而不是建筑面积，网上很多统计数据是建筑面积，因为国外统计的是使用面积，这里我们也用使用面积，方便对比。所以，即便要达到韩国或俄罗斯将近28平方米的人均使用面积，我们也有将近15%的改善空间。

最后，我们前面提到了，我们的城镇住房成套率还不到100%，而且还有14％的家庭，居住在砖木、竹草土坯房里，存在更新需求。

所以接下来，中国房地产会进入相对平稳的、健康的高质量发展阶段，这个是毋庸置疑的。

那么，当前中国住房的市值是多少？与GDP的比例是多少？是不是偏高？发达国家的情况又是怎样的呢？

近二十年，中国的住房市值确实在疯狂增长，二十几年的时间，增长了19倍，从2000年的23万亿人民币，一路狂飙到2022年的433万亿，年均增长率为15％；人均住房市值也从1.8万元增加到了30.8万元，年均增长率超过14％，而比较尴尬的是，人均GDP的增长率才只有10.9％；

这433万亿，东部地区就占了280.8万亿，约占总市值的65%，但是住房存量只占全国住房存量的38%，原因就是房价过高，东部的人均住房市值是49.6万元，而中部、西部、东北地区分别是18.5万元、16.0万和17.9万元，差的不是一星半点。如果再具体到省份，全国54％的住房市值，都集中在广东、上海、江苏、北京、浙江、山东6个沿海东部发达省市；

2022年433万亿人民币的住房市值，折合成美元是63.3万亿美元，明显大于美国的41.9万亿美元、日本的13.8万亿美元、英法德三国合计的37.3万亿美元。这也就意味着，住房市值占GDP的比例高，达到366％，高于美国、日本、德国，但略低于英国和法国。

大家都知道，08年金融危机爆发，祸首就是美国的房地产，但即便如此，当时美国住房市值与GDP比例，也只有169％。而90年代日本房地产泡沫破灭前，日本的住房市值与GDP比例最高达到391％。所以，我们国家的占比确实高了，不过好在，这不是全国性质的，主要是一二线城市高房价、三四线城市高库存所导致的。而且，就像前面说的，中国人看重房子，也把房子作为最重要的资产，2022年，中国居民家庭的住房资产，在家庭总资产中的占比达到60.5％，同比英国是53.3％、日本是43.1％，而美国和德国，只有27.6%和24.2％，所以对应的，我们中国人的其他金融资产配置非常低。

现在，我们看完了所有的统计数据，该进入本期内容的核心，中国房地产未来有哪六大趋势？

第一大趋势，是中国即将迎来大分化时代，人口将越来越向大都市圈的城市集群靠拢，这将导致大部分城市会迎来人口净流出、房子过剩的局面。

中国区域的分化一定是房地产市场的最大特征，想一碗水端平不可能。

具体来说，第一，中国人口还是会继续向东部沿海地区集聚，并且南方多于北方，而东北和西部地区的人口将继续流失，这就会导致东部沿海地区与东北和西部地区房地产市场分化、南方与北方房地产市场分化加剧。

2021年，东部地区总人口比2020年增加234.2万人，其中浙江、广东净增长人口分别为83.2万人、82.8万人，江苏、福建分别增长了30.6万人、33.0万人。而东北、中部、西部地区人口都在减少，分别下降了121.7万人、23.5万人、8.3万人。其中黑龙江、河南流失的最严重，分别是60.0万人和53.5万人。人口向东部沿海地区、向南方集聚，必然会成为房地产市场的推动力。

其次，人口持续向发达城市群、都市圈流动，也会导致城市群、都市圈与非城市群、非都市圈的房地产市场分化，以及发达城市群、都市圈与不发达城市群、都市圈的房地产分化。

中国有19个经济发展好的城市群，共创造了全国GDP的88%，其中珠三角、长三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群经济规模稳居前列，合计GDP占全国的47％，而且，这19个城市群也集聚了全国83％的人口。珠三角、长三角的常住人口年均增量持续领跑全国，所以二手房房价一直居高不下。而不发达的城市群和非城市群地区的住房需求一直在持续萎缩、库存高企。比如，哈长城市群，二手房的平均房价仅仅5000多块钱还无人问津。

至于都市圈，中国有34个1000万人以上的大都市圈，经济总量占全国的78％，比如上海都市圈、深圳、广州、苏锡常都市圈、南京、成都、杭州等都市圈的经济规模遥遥领先，也带来了大量的人口流入。而哈尔滨、汕潮揭、沈阳、南昌、湛茂等都市圈人口出现负增长，对应的，这些地方的房价也垫底。去年冬天哈尔滨火了，有朋友问，我带3万块钱够在哈尔滨玩儿一个星期么？当地朋友开玩笑说，你是来哈尔滨玩儿的，不是来哈尔滨买房的。虽然是开玩笑，但也足以了解房价的形势。从都市圈再往下细分，一线城市和强二线城市的房地产市场热度依然会很高，毕竟相对完善的基础设施，优质的教育、医疗、养老等资源，以及完整的产业布局，都有利于吸引大量外来人口流入和定居。

这就衍生出未来房地产的第二大趋势，普涨的时代结束了，接下来决定房地产市场的，是“产业＋地段”。

历史积淀造就了老城区的“地段”，而城市规划与发展则创造了新的“地段”。所以好地段主要有两个来源，一种是历史积淀、物质文化遗产、人文资源集聚的地方。比如杭州西湖边上，再烂的房子也值钱。另一种，是城市发展创造出来的新“地段”，比如杭州的滨江区，新的CBD。不过这里有个问题，随着人口负增长、城镇化率进程放缓，以及资源的有限，各城市通过新城开发来塑造新地段，会越来越难，像杭州，现在正在加速绍兴融杭。

至于产业，通常会创造高购买力人群，也会影响土地成本，进而影响板块内房地产的发展，而产业外溢又会带动周边板块房地产的发展。我们在上期解读中国经济的视频里面提到过，土地值不值钱，企业说的算。一个板块内形成新的产业，就会带来各种生产要素的流入，从而推动企业用地需求的增长。而由于土地数量有限，用地需求增加，土地价值就必然增加，开发商开发住宅的成本就会增加。另一方面，有限的空间里，工业用地需求与住宅用地需求存在竞争关系，产业集聚、企业集聚，会导致工业用地的规模和占比提高，挤占了住宅用地的供给，进而影响住房价值。

第三大趋势，是大部分房企会消失，负债率会大降，并向“轻重并举”的方向转型。

这两年，在国家的控制下，我们已经看到了太多房企暴雷，但还没完。2023年政府工作报告提出“防止无序扩张，促进房地产平稳发展”。所以未来，在人口增长和城镇化率放缓的背景下，房地产开发的总量将会降低，大部分房企会消失。根据国家统计局数据，2021年全国的房地产开发商有10.5万家，这个数据大家没想到吧，但是前100强房企的市场占有率达到50%。

所以，很多纯开发型房企都在谋求向“轻重并举”模式转型。重，还是房地产开发；而轻，则是以轻资产运营，包括当包工头代建，向写字楼、产业园区、酒店等领域进行延伸，涉足酒店管理、养老地产、文旅地产等等轻资产业务。

第四大趋势，是中国房地产将迎来品质时代，产品力将会成为核心竞争力，未来买到烂房子的概率会降低。

我们前面提到，中国目前已经不缺房子了，所以接下来有房产需求的老百姓，追求的不再是“有房住”，而是“住好房”。八九十年代，无论什么商品都不愁卖，因为缺。但当商品不在稀缺时，拼的就是质量，甚至各个品牌、生产商会被迫卷起来，房地产也一样。

比如，根据统计数据，三室和四室的户型销售占比在不断增长，2022年上半年，在194个检测城市中，三室和四室成交占比达到80%，而两室户型的需求量在逐年下降，成交比跌到14%。这不是因为人多了，相反是人少了，所以绝大多数都是为了改善，提高生活品质。

当然，这个品质不单单指的住房面积的增加，还包括房子本身的质量。过去，中国的住宅建设只重视扩张，很少关注品质，也出现了一系列问题，比如墙皮脱落、渗水、难看等等。而这两年的新房，随着建设用料和工艺的提升，已经好了很多，未来必然会更好。

再就是物业。我自己就曾经抱怨过，一年好几千块钱，不是他们为业主服务，而是业主买个爹。而且，物业不仅仅会影响居住体验，还直接影响房价。在杭州西湖边上有两个几乎一模一样的小区，其中一个小区还比另外一个老几年，但是这个小区的二手房挂牌价却比另外一个高，原因就是这个小区的物业超级好，各种软件、硬件一应俱全。

第五大趋势，是国家未来会出台多层次的住房供应体系，分别满足低、中、高收入群体。

首先，对于低收入以及中等偏下收入的群体，在面对住房困难时，政府会提供一系列的基本保障，包括提供廉租房、棚户区改造、经济适用房、公租房、限价房等保障性住房，从而缓解低收入群体的住房和经济压力。

而对中等收入的家庭，其实也很困难，或许交得起首付、买得起房，但却要掏空夫妻双方加上双方父母六个人的钱包，这类群体非常多。而且从人性的角度，我们实事求是的讲，夹在中间是最难受的。如果真的没钱，压根儿我就不去想，如果有钱，也不需要去想，就是中间，买也痛不买也痛，所以未来对于夹心层，政府可能会通过发放住房补贴的形式予以支持。至于高收入家庭，那肯定就是以市场化为主。

最后一大趋势，是期房，也就是预售房会逐渐取消，以现房销售为主。

商品房预售，最早起源于50年代的中国香港，世界上也有不少国家采用这种方式，但是在很多发达国家，期房销售有非常严苛的监管制度。预售，本来就是为了开发商资金回笼，但问题是，对个人而言，交房往往需要等两年甚至以上，在此期间，不但需要承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量问题、房产证延期办理甚至不能交房的风险。而从行业层面看，这就是房企在过渡举债，高杠杆扩张，一旦市场出现问题，资金链断裂，立马就会暴雷。而现房销售会极大地提升开发商的建筑质量，实现“良币驱逐劣币”，更有助于保障购房老百姓的权益。所以，取消商品房预售制是大势所趋。

那么现在，中国房地产的未来趋势讲完了，现在要留给大家一个问题，大家觉得，中国未来会不会征收房产税？为什么？如果征收，谁怎么收呢？